【MyGoNews廖賢龍/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】奢侈稅上路前的指標(biāo)法拍案三陽(yáng)忠孝大樓，2011年5月16日在臺(tái)北地方法院進(jìn)行首拍，由於地段位置極佳，產(chǎn)品稀有市場(chǎng)釋出少，吸引多家業(yè)者進(jìn)場(chǎng)搶標(biāo)，結(jié)果甲標(biāo)1~3樓由富邦人壽以20.11億元得標(biāo)，乙標(biāo)4、5、8~14樓由吉富中華投資顧問(wèn)，以總價(jià)21.35億元順利得標(biāo)，換算樓上辦公室一坪約107萬(wàn)元，創(chuàng)下國(guó)內(nèi)B辦新高價(jià)。

16日標(biāo)售的三陽(yáng)忠孝大樓，共分為甲乙兩標(biāo)，含車(chē)位總面積合計(jì)為2775.8坪，結(jié)果由兩組人馬順利得標(biāo)，總價(jià)標(biāo)脫金額為41.46億元，其中甲標(biāo)溢價(jià)132.2%、乙標(biāo)溢價(jià)56.7%。若以持分的296.4坪土地計(jì)算，則每地坪?jiǎn)蝺r(jià)接近1400萬(wàn)元，已經(jīng)是歷史高價(jià)了。

全球資產(chǎn)管理公司協(xié)理歐人彰指出，該棟大樓地段佳，產(chǎn)品稀有，目前市場(chǎng)不容易找到條件更好的標(biāo)的，而得標(biāo)人短期可以收租或自用，長(zhǎng)期來(lái)看有陸客自由行的效益，讓投資人願(yuàn)意高價(jià)卡位，加上未來(lái)大樓還有都更改建的機(jī)會(huì)，目前臺(tái)灣一般的商業(yè)消費(fèi)行為仍多聚集在1、2樓，該棟大樓若能重建為立體式的商場(chǎng)，連結(jié)明曜百貨的購(gòu)物人潮，還有進(jìn)一步拉抬租金的效益，因而吸引壽險(xiǎn)公司與投資公司進(jìn)場(chǎng)搶標(biāo)。

甲標(biāo)的1~3樓部分，1樓店面約為190坪，2樓為197.4坪，3樓為218坪，若以當(dāng)作商場(chǎng)使用來(lái)評(píng)估，3樓單價(jià)約為120萬(wàn)元換算，2樓價(jià)格拆算為3樓的1.6倍，則2樓單價(jià)約為192萬(wàn)元，最後1樓拆算單價(jià)約為每坪716萬(wàn)元，以至少2%的投報(bào)率推估，每坪租金需達(dá)1.2萬(wàn)元，未來(lái)若陸客自由行發(fā)酵，租金行情更有想像空間，不過(guò)此拆算價(jià)格僅供參考，投資人對(duì)物業(yè)計(jì)畫(huà)及計(jì)畫(huà)報(bào)酬率應(yīng)該有其盤(pán)算。

至於乙標(biāo)的部分，扣除車(chē)位為1962坪，換算每坪約107萬(wàn)元，此價(jià)格的確已經(jīng)創(chuàng)下B辦的新天價(jià)，得標(biāo)人則是吉富中華投資顧問(wèn)公司。吉富中華投資顧問(wèn)公司背後主要股東是吉富中華，該公司對(duì)於東區(qū)不動(dòng)產(chǎn)涉獵甚深，公司就登記在忠孝東路四段上，2009年吉富中華向大陸工程買(mǎi)下忠孝東路四段店面，每坪?jiǎn)蝺r(jià)約為265.7萬(wàn)元，之後敦南派出所的BOT案，吉富中華雖有出手但未順利得標(biāo)，此次則順利標(biāo)得三陽(yáng)大樓辦公室部分。

住商不動(dòng)產(chǎn)企劃研究室主任徐佳馨分析，該筆標(biāo)案刷新法拍市場(chǎng)四項(xiàng)記錄，分別是法拍總價(jià)最高、土地單價(jià)最高、公開(kāi)出售店面單價(jià)最高與B辦價(jià)格最高等四大紀(jì)錄。兩標(biāo)總價(jià)達(dá)41億4550萬(wàn)，土地價(jià)格為1398.6萬(wàn)，換算店面單價(jià)格突破700萬(wàn)，商辦每坪?jiǎn)蝺r(jià)約107萬(wàn)元，皆寫(xiě)下臺(tái)灣法拍史上新紀(jì)錄，同時(shí)也為奢侈稅後商辦市場(chǎng)打下強(qiáng)心針。

不過(guò)，三陽(yáng)忠孝大樓雖創(chuàng)出高價(jià)，但不可諱言，與其位置優(yōu)越、產(chǎn)權(quán)單純並坐擁租金收益有關(guān)，而該案以如此高價(jià)取得，未來(lái)得逕行整合，並得採(cǎi)取如商場(chǎng)或旅館等坪效較高的經(jīng)營(yíng)模式，徐佳馨也指出，由於投資管道有限，熱錢(qián)湧現(xiàn)使市場(chǎng)資金籌碼凌亂，讓奢侈稅後市場(chǎng)價(jià)格難以預(yù)測(cè)，加上不時(shí)仍有高價(jià)耳語(yǔ)，在消息面強(qiáng)過(guò)基本面的情況下，反而容易創(chuàng)出高價(jià)，投資人在進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)必須更費(fèi)心。